О ВЫСЕЛЕНИИ В СВЯЗИ С НЕЗАКЛЮЧЕНИЕМ И (ИЛИ) НЕСОБЛЮДЕНИЕМ УСЛОВИЙ
ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА
Н. Диордиева, главный специалист отдела актов законодательства Министерства юстиции Приднестровской Молдавской Республики
Согласно статье 2 Жилищного кодекса ПМР договор социального найма — соглашение, по которому жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования предоставляется гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, бесплатно во владение и пользование в пределах социальной нормы площади жилья.
Согласно статье 72 Жилищного кодекса ПМР на основании решения собственника жилого помещения или управомоченного лица о предоставлении жилого помещения по договору социального найма гражданину выдается ордер, который является основанием для заключения договора социального найма.
Таким образом, граждане имеют право пользоваться квартирами, находящимися в муниципальной собственности, после выдачи ордера и заключения договора социального найма.
С другой стороны, до вступления в силу Жилищного кодекса ПМР на территории ПМР действовал Жилищный кодекс МССР. Согласно статье 50 данного Кодекса на основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда исполнительный комитет районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Совета народных депутатов выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение. Гражданин, на чье имя был выдан ордер, также должен был заключить договор найма жилого помещения с наймодателем — жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии — соответствующим предприятием, учреждением, организацией), согласно статье 53 Жилищного кодекса МССР. В соответствии с договором найма жилого помещения осуществлялось пользование жилым помещением в домах государственного и общественного жилищного фонда.
Разница в статусе ордера, предусмотренного в Жилищном кодексе МССР, и ордера, предусмотренного Жилищным кодексом ПМР, состоит в следующем: в первом случае ордер являлся единственным основанием для вселения, во втором случае, если буквально толковать Жилищный кодекс ПМР, основанием для вселения являются и ордер, и договор социального найма.
Выселение составляет одну из насущных проблем, встающих перед государством и муниципальными образованиями как собственниками жилья. В настоящее время из-за различных социальных и материальных проблем многие наниматели не оплачивают коммунальные услуги, а также выезжают на заработки в другие страны и отсутствуют по много лет, фактически не проживая в предоставленных им квартирах, но и не выписываясь из них.
Существуют два пути разрешения данной проблемы.
Первый способ применим не только для жильцов, подписавших договор социального найма, но не соблюдающих его условия, но и для жильцов, вселившихся до вступления в силу нового Жилищного кодекса и не заключивших договор социального найма. Граждане, вселившиеся в квартиры, находящиеся в муниципальной собственности, до вступления в силу Жилищного кодекса ПМР, не заключали договор социального или коммерческого найма. В то время ордер был единственным основанием для вселения. Жильцы заключали договор пользования жилым помещением, который, однако, не был бессрочным и подлежал пролонгированию. При этом сложилась практика, когда инициатива пролонгирования договора целиком исходила от жилищно-эксплуатационной организации как собственника жилья. Непролонгирование договора не влекло за собой никаких санкций. Такая ситуация не беспокоила собственника жилья, так как наниматели соблюдали условия договора, даже в тех случаях, когда он не был пролонгирован.
Жилищный кодекс ПМР напрямую не обязывает данных граждан заключать договоры социального найма.
Отсутствуют также и иные правовые акты, устанавливающие такую обязанность. Однако такая обязанность следует из содержания договора социального найма, предусмотренного пунктом 3 статьи 76 Жилищного кодекса ПМР: в договоре социального найма жилого помещения определяются права и обязанности сторон по пользованию жилыми помещениями и указываются проживающие с нанимателем члены семьи. Таким образом, незаключение договора социального найма входит в противоречие с правами и интересами, как собственника, так и нанимателя жилища. Наймодатель и наниматель должны заключить договор социального найма. Уклонение от подписания такого договора считается отказом от подписания. Согласно пункту 1 статьи 74 Жилищного кодекса ПМР ордер на жилое помещение может быть признан недействительным также в случае отказа гражданина, получившего ордер, от заключения договора социального найма жилого помещения. Согласно пункту 2 статьи 74 Жилищного кодекса ПМР в случае признания ордера недействительным вследствие неправомерных действий лиц, получивших ордер, заключенный договор социального найма подлежит расторжению, а указанные лица — выселению.
Кроме того, гражданин, вселившийся в квартиру до вступления в силу Жилищного кодекса ПМР и не выселившийся из нее в предусмотренном Жилищным кодексом ПМР порядке, фактически состоит в договорных отношениях с собственником жилого помещения, независимо от факта подписания или неподписания договора социального найма. Согласно пункту 1 статьи 244 Гражданского процессуального кодекса ПМР в порядке особого производства суд рассматривает дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение. То есть, твенник жилья вправе обратиться в суд с заявлением 5 установлении факта состояния в договорных отношениях. При решении суда в пользу собственника жилья, собственник будет вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора социального найма на основании пункта 2 статьи 45 Жилищного кодекса ПМР, согласно которому договор найма жилого дома, жилого помещения, принадлежащего на праве собственности гражданину или юридическому лицу, может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилой дом, жилое помещение в установленные договором найма и на основании законодательства сроки, а также платы за коммунальные услуги, если это предусмотрено договором найма. Согласно пункту 4 статьи 45 Жилищного кодекса ПМР в случае расторжения по основаниям, предусмотренным пунктом 2 настоящей статьи, договора найма жилого дома, жилого помещения, принадлежащего на праве собственности гражданину или юридическому лицу, наниматель и члены его семьи подлежат выселению на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения.
Второй путь более радикален, вызывает большие споры, однако в силу некоторых сложившихся реалий в работе нашей судебной системы, более быстр, и как мне думается, более удобен.
Согласно Жилищному кодексу ПМР, подписание договора социального найма, который заменил договор пользования жилыми помещениями, обязательно. Отказ от его подписания является основанием для признания ордера недействительным и для выселения. Более того, в отличие от Жилищного кодекса МССР, Жилищный кодекс ПМР не указывает на то, что ордер является единственным основанием для вселения. Более того, согласно статье 72 Жилищного кодекса ПМР ордер является лишь основанием для заключения договора социального найма, но не вселения. При этом статья 2 Жилищного кодекса устанавливает, что договор социального найма — соглашение, по которому жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования предоставляется гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, бесплатно во владение и пользование в пределах социальной нормы площади жилья. Из этого можно сделать вывод, что основанием для вселения является не ордер, а договор социального найма. Вообще в тексте Жилищного кодекса ПМР постоянно используется выражение «предоставление жилого помещения по договору социального найма» и ни разу не употребляется «предоставление жилого помещения на основании ордера». Также подпункт «а» пункта 1 статьи 3 Жилищного кодекса определяет, что жилищное законодательство регулирует жилищные отношения с участием граждан, юридических лиц, органов государственной власти и управления и местного самоуправления в части оснований возникновения, осуществления и прекращения прав владения и пользования жилыми помещениями по договорам социального найма, коммерческого найма и аренды во всех видах жилищного фонда. То есть, Жилищный кодекс ПМР напрямую устанавливает, что именно договор социального найма является основанием для возникновения, осуществления и прекращения права владения и пользования жильем. С другой стороны, заключение договора социального найма невозможно без получения ордера.
Иными словами, для правомерного вселения необходимо осуществление двух предпосылок: получение ордера и заключение договора социального найма. Следовательно, вселение в жилые помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, только на основании ордера, без заключения договора социального найма, противоречит действующему законодательству. Такое вселение можно считать самоуправным, поскольку не соблюдена процедура: получение ордера — заключение договора социального найма — вселение. Вспомним, что самоуправство — это противозаконное и приносящее вред осуществление своего действительного или предполагаемого права. В данном случае должен применяться пункт 3 статьи 97 Жилищного кодекса ПМР, согласно которому лица, самоуправно занявшие жилое помещение, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Выселение может быть произведено в административном порядке с санкции прокурора.
